要蓋一棟建築物，必須要先有一塊土地，就算有了一塊土地，一般人非專業往往會不知道一些法規，等到申請時才發現無法申請。我節錄雜誌上的一篇文章內容及我個人工作上的一些經驗，如果想買建地蓋房子的朋友，買地之前，除了考慮該地的交通性便利性之外，可以參考本篇文章的內容，這篇文章應該會很有幫助的。
步驟一 選購該地的注意事項
在購買土地之前，除了考量該地的交通性、便利性、個人需要外，我特別整理一些注意事項以供參考。不管土地的價值在怎麼便宜、交通方便、生活機能高，如果是一塊不能申請的土地，對購買土地後必定會對地主造成莫大的傷害的。
一、確定是否有涵蓋到畸零地。畸零地，指的是建築基地面積狹小或地界線與建築線之斜交角度不足60°或超過120°。在選購土地的時候，注意選購的土地旁邊是否有畸零地的出現。如果是兩塊都沒有建物申請的土地中間夾一塊畸零地，那麼先蓋先贏，就不用負擔畸零地的責任。如果畸零地的旁邊只有你欲購買的建地，那麼申請建築還必須將及畸零地購買合併，這往往就會造成畸零地的地主大敲竹槓的情形。每個縣市機關都有相關畸零地的管理自治條例，如果不幸購買到了，可以上網查詢相關內容。
遇到畸零地相當的麻煩，而且很不幸的，建築法規是站在保護畸零地的立場所設立。強迫畸零地旁邊的土地一定要合併該塊畸零地。法規也有提出避免畸零地地主敲竹槓的情況，法規的說法是當雙方價錢談不攏的時候，可向地方法院申請裁決，如果一次上述雙方不接受，一年內不得提出上述，第二年上述時法官會依公告地價向畸零地的地主強制徵收。所以前前後後最快也要兩年後才有結果。所以畸零地是能不碰就不碰的。
二、基地與建築線的關係。建築線係指建築基地與道路之境界線重合部份。簡單的說就是建築基地一定要連接到道路。建築線的認知關係到兩個重要設計部分：
第一要注意的是基地是否臨接建築線，就是基地是否跟道路有所連接。一般在都市計畫內的建地比較沒有建築線的問題，因為在都市計畫的建地申請建築執照的時候就需要檢附建築線指示的文件。而都市計畫的土地大部分都有連結計畫道路，所以很少沒有連接建築線的。特別要注意的是購買都市計畫外的建地（甲乙丙丁種建地的），因為都市計畫外的建地都是由特定農業區、一般農業區、鄉村區等變更的，也就是從農地轉成建地的，而以前的農地分割做道路都沒有一個準則，很容易造成建地前面雖然有一條路，但經查地籍圖後發現自己的土地跟馬路中間夾了一塊農地（本人工作上遇到兩個案例，都相當頭痛），這個情況相當的特殊，在地政司有一條解釋令規定，中間夾的農地不的申請農路來連接道路，只能申請變更地目才可以連接基地做為建築線，問題來了，第一通常那塊農地都是祖宗十八代留下的，所以都有幾百個人共同繼承持分，所以找地主就很困難了。第二、又要花一筆錢跟地主買地來變更地目，可能又要被敲竹槓。
第二要注意的是基地與建築線的位置，這點會影響你建築面積的大小。一般我們所謂的建蔽率是指建築面積跟建築基地面積的比率。但是建築基地在計算的時候需要扣除道路退縮地以及鄰房佔用地的面積，道路退縮地跟建築線的位置就有很大的關係。建築線跟現場道路有關係，一般都市計畫的道路有都市計畫規定的路寬為依據，都市計畫外的道路限度寬度為六米，兩者現場道路不足時，都要依其道路中心線各退一半。
第三要注意的是鑑界的結果，鑑界就是確保上述基地與建築線的位置的重要依據，還要確保是否基地完整，有無鄰房蓋多了超界，成為所謂的鄰房佔用地。
備註：我個人建議如果沒有上述這些專業知識的買者，最好在土地買賣簽約的時候，在合約上加註要賣家負責取得該地的建築執照條款以保護自己權益。
步驟二 檢查土地使用分區、容積率和建蔽率
對於有興趣的土地，最需確定的是該地的土地使用分區性質，便可從中得知土地的容積率及建蔽率等，以便日後方便日後建築設計規劃所依據。
容積率跟建蔽率是建築設計中最重要的，關心著你可以蓋面積多大的房子跟體積多大房子的重大要素，住宅區、商業區所分別記載的容積率跟建蔽率都不相同。而制訂的機關是縣市政府裡的城鄉發展課，有些縣市政府都有相關的網站可以直接上網查詢該塊地所屬分區，如果沒有網站，就得提出申請書到該課申請辦理查詢。知道該塊地所屬計畫分區後，以桃園縣政府為例，到該城鄉發展課的閱覽室可以查詢所屬鄉鎮的都市計畫，內會詳細記載該區的容積率跟建蔽率以及一些相關的建築規定。
一般來說當你申請土地謄本，發現在使用分區欄位是所屬空白的時候，代表該塊地是在都市計畫區的範圍內，就必須以上述提出申請，反之則屬於都市計畫外的（適用區域計畫法），一般區域計畫法的建地為甲種建築用地、乙種建築用地、丙種建築用地、丁種建築用地。
步驟三 瞭解市場行情、確定價位是否合理
通常土地通告現值多遠低於真正的市場行情，但仍可從公告現值及法拍土地來反推市價。
若由法拍土地倒推，一般成交價格約為約為市價的八～九成。全省的法拍屋價格查詢。
若由公告現值反推，市價必須以公告現值加上4成，才是你預估的「土地市價」。公告現值需到各 縣市地政事務所網站找，或著申請該塊地的土地謄本，上面即有記載。
可找「不動產估價師」來估價，他們會針對你估價種類，提供「不動產估價報告書」，但收費依估價金額比例收取。
步驟四 找「地政士」來作買賣契約
要找內政部核發「地政士證書」或「土地登記專業代理人證書」者來代表作買賣、過戶登記手續。各縣市之地政士收費標準不一，需至各地政士公會查詢收費標準。建議找有功心力或知名度者較高較為保險，或房仲業者也有地政士、收費較高但安全。
可至「地政士資訊系統」查詢所在地區之執業地政士公司之聯絡電話。
收費行情各地不同，可至www.c123.com.tw參考其地政規費。
步驟五 與賣方簽約、談妥付款方式
通常簽約、付款事宜都會交由地政士代為處理，但買方仍須掌握基本流程。
確定對方土地所有權狀正本、身份證正本、是否與本人相符，另外委託人的身份也要確認。
付款通常分成三到四個階段，比例為三、三、四成，或三、四、三成，通常付二～三成就應拿到印鑑證明、所有權狀、過戶、抵押權設定，才能保障買方權益。
常見付款程序配比：簽約一成、交證件+備證二成、銀行融資七成（增值稅、稅單通常由賣方負擔，或由賣方代墊再扣除費用）。
為保障賣方，買方會開未付款之本票，但詳細買賣方式仍由雙方議定為準。
上述步驟三～步驟四文章內容節錄於漂亮家居第79期，如有侵權請予以告知，謝謝！
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